Wat is nodig en normaal?
Marc van Leent is conceptueel denker en vastgoedexpert. Voor Bouwstenen voor sociaal ontwikkelde hij een rekenmodel om de kosten voor maatschappelijk vastgoed te berekenen. Voor een goed en gezond schoolgebouw voor kinderen in het basisonderwijs is een bedrag van € 1.810,- per kind per jaar reëel, blijkt uit een berekening op basis van zijn rekenmodel. Het model heeft als doel om met betrokkenen in gesprek te gaan over de verschillende uitgangspunten rondom een schoolgebouw en de gevolgen daarvan voor de kosten. Bij elk onderdeel van het model, of elke ‘knop’ om aan te draaien, was de vraag: “wat is nodig en normaal?” Tijdens het gesprek op de Bouwstenen bijeenkomst gaf Marc steeds een toelichting en vergeleek hij de uitgangspunten met die in andere sectoren.
Bouwstenen voor Sociaal bestaat uit verschillende professionele netwerken. Wanneer je partner bent bij Bouwstenen kun je deelnemen aan één of meerdere netwerken. Elk netwerk is gespecialiseerd op een ander thema of vakgebied. Vinden, verbinden en vooruit komen: dat zijn de sleutelwoorden van Bouwstenen, een sectorverbindend platform voor maatschappelijk vastgoed.
Grondkosten niet vergeten
Op de bijeenkomst kwam duidelijk naar voren dat voor goed en gezond onderwijs ongeveer 8 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) per kind nodig is, tegen een bouwprijs van € 3.605,- per m2, waarbij gerekend moet worden op € 83,- per m2 per jaar voor de materiële instandhouding. Echter, met alleen de bouw- en gebruikskosten ben je niet klaar: ook grondkosten spelen een rol. Voor de uitgifte van grond voor maatschappelijke voorzieningen hanteren veel gemeenten een normatieve grondprijs. De gemeente Breda is daar een voorbeeld van: voor basisonderwijs hanteert zij in 2022 een grondprijs van € 180,- per m2 bruto vloeroppervlak. Verhoogd met BTW, overdrachtskosten en de inflatie voor 2023, rekent Marc in zijn model met een bedrag van circa € 250,- per m2.
Investeringskosten voor maatschappelijk vastgoed
Boven op de bouw-, onderhouds- en grondkosten zijn er ook kosten aan de investering zelf verbonden. Marc rekent in zijn model met de ‘reële rente’. Dat is de netto-vergoeding voor kapitaalverschaffers na inflatiecorrectie. De afgelopen jaren was de reële rente nul of lag daar zelfs onder. De netto vergoeding op kapitaal was dus per saldo negatief. Marc beschouwt deze situatie als een uitzondering en kijkt, zoals bij vastgoed gebruikelijk, langere tijd vooruit: hij gaat ervan uit dat het verschil tussen rentevergoeding en inflatie 2,0 % is – bijvoorbeeld 4,0 % rente, minus 2,0 % inflatie.
Niet het eeuwige leven
Een schoolgebouw heeft niet het eeuwige leven. Om het gebouw langdurig geschikt te houden (of te maken) voor onderwijs, gaat Marc er in zijn model vanuit dat er na veertig jaar een investering nodig is die vergelijkbaar is met nieuwbouw. In de som wordt een schoolgebouw dus na veertig jaar als afgeschreven beschouwd. Deze termijn geldt overigens niet voor de grond: deze behoudt zijn waarde door de tijd heen.
Maatschappelijk rendement
Met al deze input komen de kosten voor een goed en gezond schoolgebouw voor kinderen in het basisonderwijs uit op € 1.810,- per kind per jaar, waarvan – in lijn met de huidige bekostigingssystematiek – € 1.140,- voor kosten van gemeenten en € 670,- voor kosten van een schoolbestuur. Is dat veel? Niet in vergelijking met wat in andere sectoren wordt uitgegeven En het hangt er vanaf wat het oplevert. Ruime scholen bieden kinderen ruimte om te bewegen, om in groepjes te werken en om niet gek te worden van de herrie. Als kinderen door meer (beweeg)ruimte gezonder zijn en minder jeugdzorg nodig hebben en als het beroep van docent mede daardoor aantrekkelijker wordt, kan het misschien best uit. Daarbij zijn er mogelijkheden om te optimaliseren waardoor we de kosten kunnen drukken, zegt Marc. Daarover later meer.
Verduurzamen van maatschappelijk vastgoed
Wil je aan de slag met verduurzaming van jouw vastgoed? Is dat moeilijk? Ja tuurlijk, zegt “Er zijn ruim 1.001 mogelijkheden om een gebouw te verduurzamen. En toch zien we een gemene deler in de route naar een CO2 neutrale portefeuille”. Republiq hielp onder andere de gemeenten Amersfoort, Amsterdam, Deventer, Gemert-Bakel, Laarbeek, Roermond en Schiedam bij het opstellen van een routekaart verduurzaming.
We zien veel overeenkomsten en kunnen daar ook lessen uit trekken.
Wouter van der Does van Republiq
8 lessen uit de praktijk
- Maak het doel expliciet: 95% CO2-reductie in 2050 en alle gebouwen aardgasvrij.
- Houd de hoofdlijn vast. De besluitvormer raakt verstrikt in de techniek.
- Investeer in monitoring. Kleine moeite. Communiceer over het verbruik.
- Doe als thuis. Isoleer zo goed als redelijk kan. Plaats zonnepanelen en doe de warmtewissel als de kans zich voordoet.
- Kies voor de grote gebouwen. 18% van de gebouwen zorgt voor 80% van de uitstoot.
- Wacht nog even met de gebouwen waarvan de toekomst onzeker is.
- Stuur het aan als programma in plaats van als losse projecten.
- Betrek de kennis van de markt. Contracteer op tijd de capaciteit.
Meer informatie:
Dit is het derde bericht uit een serie rond de uitgangspunten en kosten voor onderwijshuisvesting – gebaseerd op het onderzoek van Marc in combinatie met de resultaten van de bijeenkomst op 8 maart 2023. Iedere twee weken behandelt Bouwstenen sociaal een afzonderlijk deel van de puzzel. Het geheel leidt tot een publicatie over de gevolgen van iedere stap op de kosten van een schoolgebouw per kind per jaar.
